Il sogno dell’appartamento di vacanza perfetto è sfumato

Il Covid ha risvegliato in molti la nostalgia di una seconda casa immersa nella natura e ha scatenato una caccia agli appartamenti di vacanza. Non da ultimo perché, a seguito della pandemia, le persone hanno scoperto il piacere di lavorare in casa. Grazie al boom dei meeting online causato dal coronavirus, è diventato un trend spostare la vita lavorativa in montagna. Va inoltre aggiunto che molte persone si ritrovano con
qualche gruzzolo da parte: ciò che non hanno speso negli ultimi due anni a causa delle numerose limitazioni è ora disponibile nel portafoglio o sul conto bancario. E può essere investito in un appartamento di vacanza.

Il mercato è prosciugato

Se non fosse per la stagnazione dell’offerta. Nel mercato delle abitazioni di vacanza in Svizzera regna un
vuoto assordante. Molti proprietari hanno scoperto il piacere di vivere lontano dalla frenesia delle città e si tengono gli appartamenti di vacanza per uso proprio. Un ulteriore motivo della mancanza di offerta è l’iniziativa sulle abitazioni secondarie approvata dieci anni fa, la quale, in linea di massima, vieta di costruire nuove seconde case nei comuni con oltre un quinto di abitazioni secondarie. In altre parole, sono poche le abitazioni esistenti messe sul mercato e difficilmente ne vengono costruite di nuove. Risultato: nelle
rinomate regioni dei Grigioni, di Berna e della Svizzera centrale è attualmente in vendita solo l’1,5% circa del patrimonio abitativo.

Prezzi elevati per gli appartamenti di vacanza

L’offerta è piccola e la domanda è grande – e i prezzi di conseguenza enormi: superano ormai di circa il 15% i livelli pre-pandemia. In parole concrete: se a inizio 2020 un appartamento di vacanza costava 860 000 franchi, oggi viene offerto per circa un milione. Al primo posto della classifica si collocano la regione di St. Moritz e l’Engadina: secondo l’ultima edizione di «Alpine Property Focus», pubblicato ogni anno da
UBS, i prezzi richiesti arrivano fino a 25 000 franchi per metro quadro. Il prezzo medio degli appartamenti di proprietà in Svizzera è di circa 6 700 franchi per metro quadro.

È richiesta flessibilità

Chi percepisce un reddito normale difficilmente riuscirà a permettersi un appartamento di vacanza perfettamente attrezzato e in una posizione ottimale. Tuttavia, l’appartamento di vacanza nel verde non
deve per forza rimanere un sogno lontano. Chi è disposto a scendere a compromessi, ha sempre la possibilità di trovare qualcosa di consono al proprio budget. Forse non proprio vicino allo scilift, forse meno lussuoso di quanto sperato e forse non nel posto preferito. Ma questo non deve necessariamente
rovinare il piacere. Chi tiene gli occhi aperti forse troverà quello che cerca a Leukerbad o a Disentis, dove il prezzo al metro quadro si attesta tuttora a 6 700 franchi, circa un quarto di quello delle presunte destinazioni top.

Chi acquista un appartamento di vacanza deve superare qualche ostacolo di natura finanziaria

Un’ultima grande difficoltà nel trovare un immobile alla propria portata è il finanziamento. Nel caso degli appartamenti di vacanza, l’ostacolo è ancora maggiore rispetto alle abitazioni proprie, perché le banche richiedono un ammortamento già a partire da un anticipo del 50%. Per il resto vengono applicati gli stessi criteri validi per il finanziamento di una casa di proprietà: gli interessi ipotecari, gli ammortamenti e le spese di mantenimento non possono superare un terzo del reddito lordo, e questo con un calcolo a un tasso d’interesse del 5%. Per gli appartamenti di vacanza le banche applicano criteri di finanziamento ancora più
severi rispetto agli immobili adibiti ad abitazione primaria. Gli acquirenti di un appartamento di vacanza non possono accedere ai fondi della cassa pensioni o del pilastro 3a.

Servono 55 000 franchi di capitale proprio in più

Secondo l’ultima edizione di «Alpine Property Focus», oggi per l’acquisto di un’abitazione secondaria che costa un milione di franchi occorrono circa 55 000 franchi in più di capitale proprio e 20 000 franchi in più di reddito annuo rispetto all’inizio del 2020, il tutto con un anticipo del 60%. Inoltre, a causa dell’aumento dei
prezzi dell’energia, i costi di utilizzo aumenteranno considerevolmente. Conclusione: occorre prestare attenzione non solo mentre si cercano appartamenti di vacanza ma anche farsi i conti delle spese previste. Altrimenti il sogno si trasformerà ben presto in un vero incubo.

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