Tutto ciò che occorre sapere per chi vende casa!

Chi desidera vendere il proprio immobile, è tenuto a versare un’imposta per gli utili di vendita eventualmente realizzati: l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Gli utili di vendita risultano dalla differenza fra il prezzo di vendita e i costi d’acquisto che, oltre al prezzo d’acquisto, comprendono tutti gli investimenti successivi atti ad incrementare il valore dell’immobile e le tasse per il trapasso di
proprietà, da comprovare con ricevute.

Vendere casa: ogni Cantone calcola diversamente

L’entità dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende soprattutto da tre fattori:

• periodo di detenzione
• ammontare dell’utile
• aliquota dell’imposta del Cantone

Maggiore è il periodo di detenzione dell’immobile, minori risultano le imposte nella maggior parte dei
Cantoni. Includendo il periodo di detenzione nel calcolo delle imposte si intende ostacolare in particolare le vendite speculative a rapida successione. L’ammontare dell’utile si spiega da solo. Rimane il Cantone in cui viene venduto l'immobile. È proprio questo fattore a fare la differenza. Un utile di 200 000 franchi per un periodo di detenzione di, p.es., cinque anni nel Canton Turgovia comporta un'imposta di 80 000 franchi, mentre in quello di Zugo costa solo 20 000 franchi.

Vendesi casa vecchia o addirittura storica

Tuttavia, questo metodo di calcolo potrebbe rivelarsi insidioso per le vecchie costruzioni di proprietà
della famiglia da generazioni. Infatti, una casa ben tenuta risalente al XIX secolo, che all’epoca è costata qualche decina di migliaia di franchi, oggi – a seconda della posizione – può valere milioni. L’utile e, quindi, l’imposta risulterebbero eccessivi. Perciò la maggior parte dei Cantoni applica il valore venale o il valore di mercato dell’immobile risalente a 10-30 anni prima. Tuttavia, il calcolo è complicato e ogni tanto gli uffici preposti commettono errori. Vale, quindi, la pena affidare il compito a un professionista!

Differimento dell’imposizione in caso di acquisto di un’abitazione sostitutiva

Importante: chi vende il proprio immobile in cui ha abitato personalmente e acquista un’abitazione sostitutiva in Svizzera entro due anni, è inizialmente esonerato dall’imposta sugli utili fondiari. Ciò vale soprattutto laddove l’intero ricavato della vendita viene reinvestito in una proprietà abitativa in Svizzera. Se esso viene reinvestito solo parzialmente, diventano esigibili parti dell’imposta.

In linea di principio l’intera imposta è dovuta solo al momento in cui la casa o anche i successivi immobili
sostitutivi vengono venduti a una persona esterna senza ulteriore bene acquisito in sostituzione. Pertanto, in virtù di una sentenza del Tribunale federale, l’ultimo Cantone della fila può riscuotere l’intera imposta sugli
utili da sostanza immobiliare. Inoltre, il differimento dell’imposizione si applica solo alla proprietà abitativa ad uso proprio, ma non all’appartamento di vacanza o all’abitazione secondaria.

Il differimento dell’imposizione viene concesso anche se i genitori lasciano, p.es., l’immobile alla figlia
tramite donazione, acconto della quota ereditaria o successione e se la figlia vi abita personalmente. L’imposta scatta solo nel momento in cui la figlia vende la casa dei genitori a terzi.

Acquisto di una casa: attenti all’imposta

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dev’essere versata dal venditore dell’immobile. Se quest’ultimo non è in grado di pagarla, nella maggior parte dei Cantoni sarà il nuovo proprietario a doversi assumere l’onere fiscale. Il fisco detiene un diritto di pegno immobiliare sull’immobile ed è autorizzato a riscuotere l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dovuta anche direttamente dall’acquirente.

È, quindi, essenziale che l’acquirente si tuteli e chieda al venditore la garanzia dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare pagata. A tale proposito fa stimare l’imposta presumibile dall’ufficio contribuzioni e mette da parte la somma quale parte del prezzo d’acquisto. Se il debito è certo, l’autorità fiscale può accedere direttamente alla somma in questione.

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