Valutazione immobiliare: quanto vale il mio immobile?

Metodo del valore reddituale o valutazione edonica? E se si utilizzasse il metodo del valore reale? Ci sarebbero poi anche il metodo DCF e quello seguito a livello pratico... Basta una breve ricerca su
Google per capire che l’argomento è più complesso di quanto si possa credere. Non c’è quindi da stupirsi se gli esperti non rispondono sempre in modo univoco alla domanda: «Quanto vale questo immobile?»

Il prezzo ha la massima importanza nelle transazioni immobiliari

Nelle vendite immobiliari il prezzo corretto è tra i principali fattori di successo. Se la valutazione
dell’immobile è troppo bassa, il venditore perde denaro sonante. Se invece la sua valutazione è troppo elevata, il periodo di vendita si protrae e la conseguente riduzione di prezzo fa rischiare perdite ancora maggiori. Da un sondaggio condotto tra gli esperti immobiliari di Swiss Life Immopulse emerge che «una stima del prezzo dell’immobile corretta e in linea con il mercato è l’elemento essenziale della transazione immobiliare». Ma quale metodo applicare?

«Una combinazione di elementi derivanti dai vari metodi», è la risposta non proprio semplice degli esperti Immopulse. Questo perché per stimare il prezzo di un immobile in modo che rifletta non solo il valore dell’edificio e del terreno, ma anche le specifiche condizioni di mercato del momento, devono essere presi in considerazione diversi fattori.

Stimare gli immobili con l’approccio di valutazione Immopulse

È importante tener presente che i calcolatori del valore immobiliare online disponibili nell’era digitale sono
senz’altro pratici. Essi forniscono tuttavia soltanto un prezzo indicativo, nella maggior parte dei casi sotto forma di una fascia di prezzo. Per determinare il vero prezzo di vendita, la parola magica è «approccio mediante stima Immopulse». Si tratta di un modello di valutazione appositamente sviluppato da Swiss Life al fine di calcolare prezzi di vendita che riflettano nel modo più accurato possibile la domanda sul mercato immobiliare. Nel calcolo si tiene conto dei fattori fondamentali sotto elencati.

• Le transazioni immobiliari attuali, ovvero i prezzi di acquisto effettivamente pagati per immobili
  paragonabili di recente vendita.
• I prezzi di offerta, ovvero i prezzi attualmente disponibili su piattaforme digitali per immobili
  paragonabili offerti in vendita pubblica.
• Il valore edonico, che riflette i prezzi di acquisto pagati per immobili paragonabili negli ultimi dodici mesi.
• Il valore reale, ovvero il prezzo che si pagherebbe oggi, tenendo conto del deprezzamento per vetustà e degli investimenti, per un immobile delle stesse dimensioni su un terreno della stessa superficie e nella stessa posizione.
• Il valore di mercato, ovvero l’attuale valore indicativo per la vendita dell’immobile, tenuto conto di
  condizioni usuali quali posizione, dimensioni dell’oggetto, attrattiva della regione, imposte, collegamenti ecc. Sono esclusi gli aspetti inusuali o personali come, per esempio, il valore affettivo.

Il prezzo di vendita che ne risulta alla fine tiene anche conto della strategia di vendita.

Tutto chiaro?

Valutazione immobiliare: un’operazione da professionisti

Normalmente, per i non addetti al mestiere tutto ciò non è affatto chiaro! «Molti dati, soprattutto quelli riferiti ai prezzi effettivamente pagati per gli immobili, non sono disponibili senza una vasta rete di contatti e senza una propria ampia attività di vendita», puntualizza Philipp Urech, direttore di Swiss Life Immopulse. Ogni franco investito in una stima del valore di mercato è quindi ben speso: con la giusta stima dell’immobile si vende più rapidamente e i costi di commercializzazione sono inferiori. E soprattutto, con il prezzo corretto si stimola l’interesse di molti potenziali acquirenti. La forte domanda così generata influenza
positivamente il prezzo di vendita.

Dopo un attento sopralluogo e la verifica dettagliata dei documenti presenti, come l’estratto del registro fondiario, dei valori fiscali e assicurati, delle planimetrie, eccetera, l’esperto immobiliare esegue la valutazione adottando l’apposito approccio di Immopulse. Nel colloquio con il cliente si procede poi alla discussione e al chiarimento del prezzo di vendita perseguito. Si conclude così il primo fondamentale passo per la vendita dell’immobile.

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