Vendita e locazione di una proprietà d'abitazioni: opportunità e rischi

Secondo il giornale economico Handelszeitung , gli esperti stimano che la quota di appartamenti in condominio affittata a titolo privato in Svizzera ammonta al 20%. Con tendenza all'aumento. Motivo: il conto di risparmio costa quasi più di ciò che frutta e numerosi investitori hanno fatto esperienze negative sul mercato dei valori mobiliari. La debolezza dei tassi ipotecari, invece, fa prospettare rendimenti da sogno varianti dal 5 al 7% in caso di locazione privata.

Solo immobili convenienti

Come indica Handelsblatt, le banche hanno constatato che un sempre maggior numero di privati richiede un'ipoteca secondo il modello "buy-to-let" (acquistare per affittare). Anche se le banche reputano che il rischio della strategia "buy-to-let" sia superiore a quello in caso di alloggio abitato dal proprietario, spesso questi immobili vengono ancora finanziati con l'anticipo dell'80% usuale sul mercato. Un modello redditizio per il proprietario, ma solo se il prezzo dell'immobile è ragionevole e i tassi d'interesse non aumentano oltremodo. Per l'Associazione Proprietari Fondiari è chiaro che solo i piccoli appartamenti al di fuori dei centri si addicono a questo modello. Per le case unifamiliari o gli appartamenti del segmento di prezzo superiore, infatti, è più difficile realizzare pigioni sufficientemente elevate.

Consigli per i fautori del "buy-to-let"

La regola è uguale per ogni tipo d'investimento: occorre valutare con cura le opportunità e non minimizzare i rischi. Infatti, gli stessi esperti non sono in grado di prevedere quanto è destinata a persistere l'attuale debolezza degli interessi. Vale dunque la pena seguire alcuni consigli, se, come privati, si desidera intraprendere la strada della locazione di immobili.

• Evitare i prezzi elevati. I prezzi degli immobili stanno aumentando da 15 anni. Solo i beni immobiliari convenienti sono adatti al modello "buy-to-let". All'acquisto di un vecchio immobile a buon prezzo occorre inoltre pensare ai vizi di costruzione e alla manutenzione.
• Attenzione al rischio di accumulazione! Non investire l'intero patrimonio in immobili. Se gli interessi aumentano e/o i prezzi degli immobili subiscono un calo, il risveglio può essere molto amaro.
• Limitare l'ipoteca. Un anticipo dell'80% per gli immobili "buy-to-let" è troppo elevato. Quanto più elevata la quota di capitale proprio, più contenuto è il rischio.
• Pensare al rendimento netto. Al momento del calcolo del rendimento, occorre considerare la manutenzione e l'onere di lavoro legati all'immobile. Le pigioni, inoltre, sono imponibili. Occorre altresì tener conto della possibilità che l'immobile rimanga sfitto e che il locatario non sia in grado di pagare.
• Proprietà per piani: i comproprietari hanno sempre potere di codecisione quando si tratta di effettuare lavori di ristrutturazione o trasformazioni. I proprietari che pensano di affittare il loro immobile via "Air B&B" o simili organizzazioni, devono sapere che è facile proibire questo tipo di pratica con un semplice piccolo cambiamento del regolamento condominiale.
  

Conclusione

Chi acquista un immobile a buon prezzo e agisce in modo avveduto, con la strategia "buy-to-let" ha in mano uno strumento che gli permette di realizzare buoni rendimenti, a lungo termine, su una parte del proprio patrimonio, ciò che gli permetterà di migliorare la previdenza. Si sconsiglia vivamente da decisioni d'acquisto avventate che non tengono conto dei consigli qui presentati.