Come si effettua l’acquisto di un’abitazione propria

Capitale proprio e sostenibilità finanziaria: sono questi i due fattori decisivi al momento della concessione di un’ipoteca. Di solito l’acquirente deve attingere dal proprio patrimonio almeno il 20% del prezzo d’acquisto. Il resto è coperto dall’istituto finanziario, di norma con due ipoteche; di cui la seconda, che corrisponde a circa il 15% del prezzo d’acquisto, deve essere ammortizzata entro 15 anni.

Sostenibilità finanziaria: attenzione alle spese accessorie!

Un immobile è considerato sostenibile se i costi d’abitazione correnti ammontano al massimo a un terzo del reddito lordo. I costi d’abitazione comprendono gli interessi ipotecari (di regola gli istituti di credito calcolano un tasso del 5%), le spese accessorie e la manutenzione (pari all’1% del prezzo d’acquisto) nonché l’estinzione dell’ipoteca di secondo grado. Con un prezzo d’acquisto di 1 milione di franchi, i costi d’abitazione ammontano a ben 60 000 franchi all’anno. Ciò significa che l’acquirente deve guadagnare almeno 180 000 franchi lordi all’anno. Attenzione: molti calcolatori online della sostenibilità stimano spese accessorie troppo basse.

Capitale proprio: l’ostacolo maggiore

Per molti l’ostacolo più grande nell’acquisto di un immobile è il capitale proprio, in cui rientrano, tra l’altro, titoli di credito, donazioni, acconti della quota ereditaria, nonché capitale prelevato in anticipo o costituito in pegno della cassa pensioni o del pilastro 3a (nel secondo caso è necessario che l’immobile sia destinato a uso proprio). Almeno il 10% non deve provenire da averi della cassa pensioni. Importante: il capitale prelevato anticipatamente dalla cassa pensioni è imponibile, mentre quello costituito in pegno non lo è.

Finanziamento: partner giusto, ipoteca giusta

Per la maggior parte delle persone il primo interlocutore per il finanziamento è la banca di fiducia. È tuttavia consigliabile raccogliere più offerte. Di norma le assicurazioni non offrono né ipoteche Saron né finanziamenti di costruzioni, mentre le banche concedono sempre meno frequentemente le cosiddette «ipoteche stand alone». Ciò significa che può beneficiare dell’ipoteca solo chi è o diventerà cliente della banca, indipendentemente dal finanziamento immobiliare. La scelta tra un’ipoteca a tasso fisso, un’ipoteca Saron o una combinazione delle due dipende dalla capacità finanziaria dell’acquirente e dalla sua propensione al rischio. Mentre gli interessi dell’ipoteca a tasso fisso rimangono invariati nel corso degli
anni, con l’ipoteca Saron si può sempre andare incontro a brutte sorprese.

Per la maggior parte delle persone l’acquisto di un immobile non significa solo assumersi un rischio finanziario, comportando anche rinunce. Soprattutto nei primi cinque anni, molti proprietari di
abitazioni non possono più permettersi vacanze o altre spese elevate.